2018年7月20日下午，由伟德国际1949官方网站與北京大成（石家莊）律師事務所案例研究中心聯合舉辦的房産買賣合同熱點糾紛高端研讨會在石家莊召開。本次會議得到社會各界的普遍關注，并得到河北電視台、電台等民生傳媒與會采訪。
大成石家莊監委會主任徐貞芬律師做主持發言時指出：2017年3月，由省高院王越飛副院長和司法廳王大為副廳長揭牌，成立了“大成河北案例研究中心”，緻力于打造燕趙法律人案例研究新高地，促進業界精英法律知識的積累和工作經驗的傳承，以裨益律業、參酌立法，促進法律人共同體的形成。
大成案例研究中心的發起人和學術主持孫伏龍主任緻開場辭時指出：本次研讨，即站在民生立場，選擇典型性、前瞻性與民生性案例，将主題聚焦在開發商惡意違約尋租百萬、千萬，甚至數億巨額房價上漲利益的訴訟仲裁糾紛上，主要從購房者的視角，對将要發生、正在發生的群體類、關乎正義底線的商品房買賣合同糾紛進行把診問脈，提供公益法律咨詢，明晰法律解答思路，提示糾紛化解合法合理經濟效率的路徑，以多元化研讨方式尋求争議公平公正解決。
案例研讨一：開發商“金蟬脫殼”，反言悔約當何如
案情簡介： A地産公司在某省會三年大變樣時與某企業訂立專項開發房地産合作合同，支付了數千萬元款項，取得該國企土地合作開發合同權益。按照當時的政策，可允以團購、預購等形式購買房屋，購房者以單價6000元左右（不低于當時可比同區域現房商品房）支付全款或部分房款購買此項目項下房産，但項目逾三年多仍未實際開發，後項目土地使用權由A地産公司關聯方的省外某公司摘牌取得。作為出賣人的A地産公司在今年，以合同無效，不能客觀履行為由，訴請法院确認合同無效，返還房款并按銀行貸款利率付資金利息。然而項目周邊可比商品房的價格現在已是當時購買價的三倍甚至四倍，約23000元。
孫伏龍律師：本案曆史沿革較長，發生在石家莊三年大變樣特定時期特殊政策的尾聲，以2016年底、2017年初石家莊樓市的狂飙突進為背景，面對房價的大幅上行，開發商試圖以未取得摘牌土地，客觀履行不能為由悔約不售，後以合同無效訴請返還房款，支付收款期間以貸款利息計的利息損失。涉及的購房戶多是2012年前後購房，同區域同類房價已經上漲了近四倍。近百套房産，開發商如果意圖得逞，則全部獲利當過億。但多是全款購買的買房人，六年來不但未能收房入住，更錯失當時同比房價6000多元的購房機會。争議極大，影響廣泛，公平正義如何在這批群體類案件中實現，意義重大。
表面看來，似乎存在《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件适用法律若幹問題的解釋》第二條規定情形，但進一步分析，若簡單适用，一刀切地判定合同無效，則極有可能出現實質惡意違約獲利遠遠高于違約成本的結果，諸如本案，房價從六七千，經五六年已漲至24000元，近百套，如僅返房款，開發商将獲上億的巨額利益，從而動搖裁判的正當性，造成極大社會不公，與習近平總書記強調的讓人民群衆在每一個案件中都感受到公平正義背道而弛。
更為重要的是，上述最高院商品房買賣合同司法解釋分布于2003年，距今已15年曆史，之後最高院通過合同法及其司法解釋，特别是買賣合同司法解釋，及若幹典型判例，已經在許多地方修正了15年前解釋的不足，隻是解釋清理不及時，司法實踐中僵化适用仍存在，這一指向極其不公正的簡單不公裁決，必須在當下這類群體性訴訟中糾正和改變。
孫伏龍律師強調，在處理這類案件的過程中應重點把握以下問題：
其一，預約合同與本約合同的區分及法律後果。
交易實踐和審判實踐中，由于對預約合同與本約的關系認識不足或者出于某種自身利益的需要，預約與本約的關系經常被混淆，見解各異，各取所需。實際上，預約是相對于本約而言的一種特殊合同，其指向本約的締結。雖然近代各國和各地區民法對預約有所規定，但鮮有立法例對預約做出抽象性界定。台灣史尚寬先生和鄭玉波先生曾對預約作出的經典界定成為學界通說：預約乃約定将來成立一定契約之契約。據此，預約合同通常應具備合意性、約束性、确定性和期限性等四個基本特性。
雖然預約簽訂于本約成立之前階段，但其完全具備《合同法》所規定的關于合同有效成立的四要件，即主體适格、内容合法、意思表示真實合緻、合同形式合法。從這一角度來講，預約雖與本約存在一定的牽連關系，但兩者卻非主從關系，預約合同是單獨發生法律效力的獨立合同。最高院在買賣合同司法解釋中明确認定了預約合同的法律效力和不同于締約過失責任的責任承擔。
其二，預約合同的違約救濟。
最高院通過近年的解釋和判例指引我們，雖然預約明顯處于本約的締結階段，但因預約自身具有獨立性，違反預約的行為與締結過失行為承擔的責任便應是不同的，違反預約承擔的當是違約責任，該違約責任可以事先約定；若未約定，則應以預約合同的情況由法官自由裁量。本案中，開發商收取購房者款項多年後悔約不售，實應承擔違反預約合同約定之違約責任，而違約責任的承擔方式包括繼續履行、賠償損失、支付違約金和定金罰則。在客觀确實履行不能的情形下，對購房者造成損害的亦應采取損害賠償這一重要的民事權利救濟手段，在學術上被認為是民法問題的萬流歸宗。本案根本原因系因房屋大幅增值而導緻的合同糾紛，故房屋增值損失賠償作為違約損害賠償在房屋買賣合同糾紛中的具體表現形式，在出賣人悔約不售案件中是可以扭轉損益天平、抑制違約沖動的重要砝碼，對維護市場誠信具有特殊價值。
在處理此類糾紛時應準确理解适用違約損害賠償法律認定責任、科學合理計算房屋增值損失數額、依法處理與其他違約責任的關系是實現個案公正的關鍵。在高房價成為熱點民生問題的當下，立場堅定地保護守約方、相對合同弱者民衆的利益，旗幟鮮明地反對違約（至少是反言）獲利，房屋開發商的違約潮才能在公平原則上有效抑制，民法公平正義，誠實信用的原則、公序良俗方可維護，懲惡揚善的價值才可得到彰顯。這對端正司法導向、樹立司法公信力，意義重大。
田韶華教授：主要從學術角度對以下三個問題進行探讨，首先，即為購房合同的成立與否。合同的成立不同于合同的生效，隻要當事人就相關内容達成合意，即可認定為合同成立。其次，購房合同的性質為預約還是本約。雖然買賣合同司法解釋二提到了預約合同的概念，其在諸多司法判例中也多有出現，但究竟什麼是預約合同，其産生何種效力，目前并沒有一個明确的規定。學界通說認為預約是約定将來訂立一定合同的合同，而本約則是體現最終交易的合同。預約指向的是本約的締結，而本約指向的則是當事人的具體權利義務。違反預約并不能請求對方履行本約中的義務，而違反本約則可以。然而，在實踐中，當事人在簽訂協議時并不會對究竟是預約還是本約予以明确，需要根據協議的内容、所用的詞句，并結合合同的目的、交易習慣、誠信原則等加以判斷确定。最後，違反預約合同的法律後果。違反預約合同的違約責任是如本約簽訂購房者所能獲得的利益，這實際上相當于本約的信賴利益。信賴利益包括為購房所支出的資金成本，支出的其他費用（公證費、鑒定費等），也應包括締約機會喪失的賠償。在處理此問題的過程中，應充分運用民法帝王條款即誠信原則的重大作用，抑制不誠信行為的恣意發生。
張海水律師：根據個人的工作經驗及司法實踐，對于此類糾紛，确有以商品房買賣合同糾紛适用法律若幹問題的解釋第二條之規定按無效合同予以認定的案例，對購房者的損失一般會參照同期貸款利率進行賠償。但對于差價損失有不同的處理方式，如購房人在購房過程中對開發商沒有預售資質并不知情，即認定由開發商承擔全部差額損失；若購房人對此明知而為之，即将按比例來确定雙方之間的責任。
孫伏龍律師做綜述小結：
探讨多元，觀點紛争。各位發言人分别從實務與學術的不同角度對本案涉及的預約與本約展開激烈讨論，多點開花，論述精準，極具民生關懷、法治真義，社會常識發散性的解讀，富含極大的啟發性。
預約合同為獨立合同，其既有預設的本約合同中的民事權利義務關系，同時也有預約合同本身中的标的即雙方負有訂立本約合同的權利義務。其于《合同法》雖系無名合同，但完全符合《合同法》的規範并受其調整，預約合同與本約合同均為各具效力之獨立契約。既然為獨立契約，在其違反合同約定，拒絕締結本約時，即應承擔違約責任，而非締約過失責任。
開發商現有的做法，是受既有值得推敲的生效判例所誘導，但發生在2018年的訴訟仲裁，如果仍然沿習不公且早已被新法實質修正的15年前解釋的話，則無異刻舟求劍，也是曲解法律後，對民法公平和誠信原則的背離，将會更加縱容開發商反言違約行為的泛濫和恣意。
在責任承擔上，2003年商品房最高解釋對于欺詐的賠償才是雙倍，但現實中，争議的房産往往上漲了數倍，甚至十幾倍，如果僅判決一倍，不但不是2003年極具懲罰性的罰責（當時房價基本漲幅在二位數範圍内）體現，更為重要的是，它實際上連合同法賠償實際損失（可得利益或信賴利益）都遠未達到，如何是良性司法裁判。
民事司法公平與否的一個裁判标準的衡量是，裁判的結果不能産生違約者，反言者獲得比守約還高得多的利益。
基于上述，過去極其不公，已經引起貶損司法公信力，違反民法公平和誠信帝王原則、違反民法合同法基本的法律責任規定的判例顯不足取。
在關乎民生的群體性訴訟上，審理法院務必要審慎全面，宜由審理各法院充分權衡，慎重分析，統一裁判尺度，運用民法的誠信與公平原則，處理重大疑難複雜案件，切勿輕率出判一二起，讓開發商以訴訟為尋租渠道，從而獲取違法犯罪甚至都不能獲得的巨額利益之目的得逞。
案例研讨二：違規項目巧成器，故意刁難無道理
案情簡介：2008年3月,王某購買A公司開發的某項目一套140平米的房産，成交價格為4600元/平方米，王某交付了三成首付款193200元，剩餘款項以按揭方式支付，雙方簽訂了《内部認購協議》。購買項目屬于城中村改造項目，購買時項目預售手續不全，在建設期間，石家莊市人民政府開始對房地産市場專項整治，該項目因手續違規被勒令停工，後補交罰款後複工并開始補辦相關手續，至2016年10月A公司摘牌取得項目土地使用權，項目施工至竣工狀态，彼時周邊商品房市場價格18000元/平方米。
A公司認為項目開發成本增加甚劇，項目無法赢利。經研究後認為與王某等購房者簽訂的《内部認購協議》因無合法預售手續應屬無效。電話通知王某等購房人要求所售房屋價款每平米增加6000元，否則不予交房。
張智遠律師：商品房買賣合同糾紛中以開發商違約為先導集中發生在2018年上半年，有其特定的時代背景和客觀現實，且将呈現逐漸上升的趨勢。首先，2011年石家莊建設工程合同違約率大概為93.8%，俗稱“挖大坑背景”；其次，石家莊普遍特殊的融資的背景使得融資成本占據了房地産成本的絕大部分，因其錯綜複雜性導緻糾紛的處理呈現出極度困難的局面；第三，公平正義、司法進步的背景，房地産領域在這一背景下發生了新的變化，即司法理念産生了購房人生存權維護的變化。
宋忠勝教授：本案中内部認購協議的性質認定主要涉及本約合同與預約合同的區分問題。二者的劃分主要是從理論角度進行的劃分，現如今在房屋買賣合同糾紛處理中具有特别的現實意義。預約合同屬于獨立合同，不能将預約合同看作本約合同的先導階段，亦不能将預約合同看作本約合同的先行合同，其具備完整的邀約與承諾要素。本約合同建立在等價有償的基礎之上，而預約合同主要是由民法中締約過失責任制度加以規範調整。在商品房買賣交易中，預約合同雖未正式進入合同的成立階段，但卻有其特定的發揮作用的方式。恰如本案如何認定内部認購協議性質與效力的問題，即可參照商品房買賣司法解釋第五條之規定，在“商品房的認購、訂購、預訂等協議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的商品房買賣合同的主要内容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同”。所以，在購房者與開發商簽訂預約合同時，可通過增加部分主要條款的方式提前确定協議的效力性。
楊彥兵律師：現實的問題主要是開發商在與購房者簽訂預售合同時會明确告知購房者其沒有預售資質，而購房者往往會在僥幸心理的唆使下簽訂合同。且不得不承認現在的法律規定實際就是由開發商獲利的一個法律依據。把内部認購協議認定為預約合同反而有利于通過認定協議的有效性，從而保護購房者的利益。現在石家莊市某區人民法院的一個做法即在判決中不對合同效力進行直接認定，隻要合同為雙方當事人的真實意思表示，法院即認定開發商應繼續履行交房之義務。商品房預售許可行為是一行政管理性措施，并不屬于合同法上影響合同效力的效力性強制性規定，不應導緻合同無效。
張智遠律師做發言小結：白紙黑字載明主張，市場漲價不能亂搶。百般刁難卻為那樁，内部認購也是買房。
案例研讨三：捆綁銷售新模式，合同效力如何定
案情簡介：2017年張某看中了某央企開發的某項目，開發公司宣稱所售項目為精裝豪宅，高端大氣。5月10日張某和開發公司雙方簽訂了房屋單價為18000元/平方米的購房合同，同日開發公司與B公司、張某簽訂了《委托裝修合同》，約定對張某委托B公司對購買的房産按照每平米5000元标準進行精裝修，裝修合同對裝修材料及規格做了約定。簽訂合同後，開發公司按照購房合同約定價格向房管部門進行了網簽備案。2018年6月正式交房，張某收房時發現房屋裝修标準與樣闆間差距甚大，存在很多質量問題，拒絕收房，雙方發生争議。
張某認為開發公司雙合同【購房合同+裝修合同】規避了石家莊市人民政府銷售限價調控措施，《購房合同》、《裝修合同》應屬無效，另外以開發公司存在欺詐和顯失公平，請求解除合同，返還購房款。
谷豔農律師：2016年全國各大城市房屋價格暴漲，為了穩定房價，各大城市在2017年度陸續出台多項行政調控政策，限售、限貸、限價等調控措施輪番上陣。石家莊同樣出台了類似的調控措施，如政府對某一區域的商品房銷售備案價格進行限制，若超過限制價格則無法網簽備案。在此情形下，許多品牌開發商面對高漲的開發建設成本，紛紛采取雙合同模式，以避開行政監管。那麼，在雙合同捆綁銷售的情況下，違反政府限價措施是否必然導緻合同的無效。購房者與開發商簽訂的購房合同屬于民商合同，雙方之間的合同争議應受合同法與民法總則等的調整，而政府的限價是一種行政監管措施，顯然不屬于效力性強制性規定，故其合同效力性有待于進一步探讨研究。
李獻中教授：個人認為本案中的合同是雙合同，并不一定是無效合同，首先兩個合同實際是相互獨立的，其次要認定合同無效應嚴格符合合同法第52條的規定，而政府限價措施僅是一項地方性法規或部門規章，若依該措施徑自認定合同無效還需進一步研究。雙合同雖不宜認定為無效合同，但确實給購房者帶來了諸多風險，亟需相關部門嚴格規範調整，避免因雙合同的泛濫而實際損害購房者的切實利益。
張磊律師：雙合同僅僅涉嫌違規，并未達到合同無效的層面，但并不排除以合法形式掩蓋非法目的，究其本質在于房地産市場的土地成本、融資成本急劇增加，開發商的利潤空間備受打擊，開發商為尋求困境出路而采取的對策。至于雙合同是否可單獨解決這一問題，個人認為在合同效力無争議的情形下，單獨解除并無問題，但若因裝修問題而解除購房合同整體的話，則恰恰是開發商所關注的重點，利益的均衡發展是雙方意欲追求的共同結合點。
楊彥兵律師：實踐中，還會出現裝修合同由開發商指定另一個裝假公司與購房者簽訂。在此情形下，處理更加複雜。
孫伏龍律師：二合同實質上是主從關系，從合同無效不一定導緻主合同無效，從合同違約或情勢變更，不能導緻主合同無效，合同違約或情勢變更，并非單一産生合同無效的法律後果。
在開發商指定裝修合同由第三方與購房人簽訂情形下，建議同時約定開發商承擔連帶合同相對人的責任。如果開發商利用優勢地位不同意，則注意錄音取證固定證據，裁判者也可據案件證據推理認定之。
谷豔農律師做發言小結：對于這種政策性較強的案件，本案基本可以達成一個共識，雙合同違反政府限價措施并不必然導緻合同無效，但雙合同在特定曆史時期卻又成為市場調控、政府監管的一個必然的折中選擇。
孫伏龍律師做總結點評：本次活動是實務律師與理論學者之間就熱點糾紛案例在并未窮盡争議雙方證據材料的前提下對重點、疑難、複雜問題進行的學術探讨與思想交流，彙聚了買賣合同相關的理論研究前沿和司法實踐經驗，有一定的價值，但也有相當局限性。切忌以我們的某一句話或某一主張輕易維權，訴訟恰如一場戰争，殘酷且現實，專業而複雜，有相當的門檻和變化，無論對于開發商，還是購房人，不要輕信過分的承諾，不可妄求以司法為不義的工具。
類似的争議訴訟中，曾出現表面合法，但實極其不公的，讓違法反言的開發商彈冠相慶認為法可為其實現不公的工具的不良指引，它所造成的社會不公和現實困境，呼籲司法機關以更高的智慧和勇氣，公平公正解釋與适用法律，達到個案和群體案件的公平公正，定分止争，案結事了。為此，本次研讨會向社會倡導：
其一，我國立法與司法要在面臨現實的挑戰中，不斷修正、發展、完善，以适應時代的新要求，使正義不缺席，公平不受損；
其二，争議雙方，要注意事先預防，事中及時化解，盡量不要在問題發展到足夠嚴重的程度，才來尋求法律的庇佑，防患于未然、化解于小争，于效率、成本和公平，均至要；
其三，開發商做為相對強勢的合同一方，當以誠字為旨，公平為底，切不可重利引誘，與個别曲解法律，割裂事實，玷污正義的個别法律人合為，明訴實行惡于當下。侵害群體公衆重大，尤其是生存權的房子的行徑，實是千夫所指的不當行為。大商精誠，行路長遠。民不可歁，衆不可辱，在當下轉型中國，網絡化的今天，猶為重要。
本次研讨會的舉辦，有益于我院加強與社會各法律實務部門、律所的交流與合作，對我院法學“雙一流”建設有重要的促進作用。
